Bir eviniz var ve bu evinizi de kiraya verdiyseniz, kira geliri elde ediyorsunuzdur. Peki, ev sahiplerinin sorumluluklarından ya da haklarından bilgi sahibi misiniz? Bu yazımızda, kirada mülkü olanların kira vergisi konusunda bilmeleri gereken hususlara göz atacağız. İşte, detaylar;
Bir mülkün kira gelirinin beyan edilmesi her yıl 1-25 Mart ‘ta verilmektedir. Beyannamenin verilmesi gereken sürenin son günü eğer bayrama denk geliyorsa, tatil sonrası gelen ilk iş gününün bitimine dek verilebilmektedir. Takvim yılında ülkeden çıkacak olan kişiler, yurtdışına çıkmadan 15 gün öncesinden beyanname vermelidirler. Ölüm durumunda ise, mirasçıların ölümü takip eden 4 ay içerisinde beyanname vermeleri gerekir.
1. İstisna oranları
Konuttaki istisna oranları 1 Ocak – 31 Aralık 2018 dönemine yönelik 4.400 TL, işyerleri için ise bu oran 34 bin TL şeklinde tespit edilmiştir.
Konutlarda istisna oranının geçilmesi halinde ise, istisna oranı düştükten sonra beyanname vermelidirler. İstisna oranı yalnızca tek bir konut için kullanılmaktadır. Birden daha fazla konuttan kira geliri sağlayanların bu duruma dikkat etmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte, iş yerlerinde istisna oranının aşılması halinde ise istisna oranı düşülmemektedir.
2. Kira geliri beyannamesi nasıl verilmektedir?
Kira beyannameleri ikametgahın yer aldığı bölgede bulunan vergi dairesine gidilerek veya www.gib.gov.tr internet adresine girilerek rahatlıkla verilebilmektedir. İnternette hazır beyan uygulaması ile çok kolay bir şekilde işlemler tamamlanabilmektedir. Beyanname verme işleminizi cep telefonunuza indireceğiniz uygulama sayesinde de gerçekleştirebilirsiniz.
Verdi dairesine gitme konusunda sıkıntı yaşayan ve internete giremeyen 60 yaş üzeri kişiler, engelliler, hastalar ve okuma yazması olmayanlar 444 0 189 no’lu telefondan Vergi İletişim Merkezi’ni arayarak destek alabilmektedirler. Bu sistem sayesinde Maliye Bakanlığı memurları randevu sistemi ile mükelleflere yardımcı olmaktadırlar. Kira geliri nedeniyle tahakkuk etmiş olan vergilerin ödeme dönemleri mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenebilmektedir.
3. Kira gelir vergisinin hesaplanması;
Hesaplama iki değişik yöntemle gerçekleştirilebilmektedir. Bu hesaplama yöntemleri götürü gider ve gerçek gider yöntemi şeklindedir.
Götürü gider ile kira gelirinin hesaplanması:
Kira gelirlerinin hesaplanmasında en kolay olan yöntemdir. Elde edilen toplam kira gelirinden istisna bedeli düşülmekte ve geriye kalan tutar hangi vergi dilimine denk geliyorsa buna göre vergilendirme hesaplanmaktadır.
4. Hesaplama örneği;
Diyelim ki 2018’de toplam elde edilen kira geliri 15 bin TL’dir. Götürü gider sistemine göre bu tutardan 2018 için belirlenmiş olan 4.400 TL’lik istisna bedeli düşülür. Buna göre;
15.000 TL – 4.400 TL = 11.600 TL’dir. Bulunan bu tutar vergiye tabi bedel olmaktadır. 11.600 TL kira geliri %15’lik birinci vergi dilimine girmektedir. Ödenmesi gereken kira vergisi ise; 11.600 TL x %15 = 1.740 TL’dir.
5. Gerçek gider ile kira gelirinin hesaplanması:
Bu yöntemle kira gelirinin hesaplanması götürü gidere nazaran daha zordur. Gerçek gider yöntemiyle ev için yapılan giderler ödenmesi gereken kira gelirinden düşülmektedir. Bu yöntemde kira gelirinden düşülebilecek giderler şunlardır;
– Elektrik, su ve doğalgaz gibi giderler,
– Vergiye tabi olan gayrimenkulün sigorta giderleri,
– Gayrimenkul için ödenen harçlar ve vergiler,
– Bakım ve onarım ile ilgili giderler,
– Amortisman giderleri.
6. Hesaplama örneği;
2018 yılının kira geliri toplamı 19 bin TL’dir. Bu gayrimenkul için 600 TL deprem sigortası, 500 TL bakım ve onarım masrafı, 450 TL elektrik gideri vardır. Toplam kira geliri olan 19 bin TL’den öncelikle istisna tutarı ve sayılan harcama bedelleri düşülür. Kalan tutarın hangi dilime denk geldiğine akılır ve buna göre vergisi ödenir.
Kira geliri toplamı: 19 bin TL
Harcamaların ve istisna bedelinin toplamı: 4.400 TL + 600 TL + 500 TL + 450 TL = 5.950 TL
Vergisi ödenecek kira geliri: 19.000 TL – 5.950 TL = 13.050 TL
%15’lik birinci derece vergi dilimine göre ödenecek vergi: 13.050 TL %15 = 1.957 TL’dir.
Kira gelir vergisinden muaf olunan haller;
Kira geliri vergisi için beyanname verme süresi 25 Mart’a kadar olup, bazıları da vergiden muaf oldukları için bu beyannameyi vermeyeceklerdir. Bunlar;
– Gayrimenkulün korunması amacıyla boş kalmaması için başkalarının kullanımına bırakılması.
– Evin ya da dairenin sahibinin gayrimenkulü çocuğuna, annesine, babasına, kardeşine, torununa veya damadına ikamet etmesi amacıyla tahsis etmesi.
– Akrabaların da mal sahibi ile birlikte aynı evi paylaşmaları.
– Tek bir evi olan ve kira geliri olmayan emekli, ev hanımı ve işsiz olunması.
Gayrimenkul sahiplerinin usulfüru yani üstsoy-altsoy ya da kardeşlerine tahsis edilen evleri için emsal kira bedeli uygulanmamaktadır. Fakat bunların dışındaki her akraba için emsal kira bedeli esası uygulanmaktadır.
7. Emsal kira bedeli;
Arazi ya da bina ile ilgili kira takdiri veya tespiti gerçekleştirilmemişse, emsal kira bedeli arazinin ya da binanın emlak vergisi değeri üzerinden %5 şeklinde belirlenmektedir. Mesela; Emlak vergisi değeri 500 bin TL bir daire var, bunun emsal kira bedeli 25 bin TL olmaktadır. Bu, beyan edilmesi gereken kira geliri olarak düşünülür. Binalar ve arazilerin haricindeki mallarda ise emsal kira bedeli, %10 olarak ele alınmaktadır.
8. Kira geliri beyan edilmezse ne olur?
Elde edilen kira geliri eksik veya hiç beyan edilmezse, Maliye’nin bu durumu belirlemesi halinde indirim istisnasından faydalanılamamaktadır. Bunun yanı sıra, mükellefe usulsüzlük cezası ve gecikme cezaları ile birlikte vergi cezası da uygulanabilmektedir.
Konut ile birlikte işyeri kira geliri de varsa, istisna indirimi yalnızca ev için geçerli olmaktadır. İşyeri kira geliri için istisna uygulaması yapılmaz. Bununla birlikte kira gelirinin yanı sıra ticari, mesleki veya zirai kazançlarını beyan etmeleri gerekenler 3.300 TL’lik indirim istisnası uygulamasından faydalanamaz.
Konut sayısı birden çoksa yalnızca 1 defa istisna oranı düşürülmektedir. Üstünden vergi kesilmemiş olan işyerlerinin kiraları, tutarları ne kadar olursa olsun beyan edilmelidir. Vergi kesintisi yapılmış olan kira geliri 19.800 TL’nin üzerinde değilse beyan edilmemektedir.
