Ülkemizde ve diğer bir çok ülkede emlak sektörünün olması gerekenden çok daha fazla fiyat artışı olması ve alım gücünün artması emlak sektöründe sansasyonel bir duruma neden oluyor. Çünkü insanlar bu durumda konut alımını temel bir yatırım aracı olarak görmeye başlıyor. Ancak bu konuda tecrübeli olan insanlar bunun bir balon olduğunu ve bir gün söneceğini biliyorlar. Bizler de sizlere emlak balonu nedir ve neden oluşur sorularını cevaplayacağız. İşte detaylar…
Kredi faizlerinin düşmesi ve kişi başına düşen milli gelirin artması nedeniyle tüketiciler ev sahibi olmanın yanı sıra ev alıp satarak daha çok para kazanmayı hedefledi. Öyle ki kredi çekip ev satın alanlar, evi kiraya verip gelen kira ile kredi borcunu ödüyorlardı. Ancak günümüzde faizin artması birikimi olmayan insanları olumsuz etkiledi. Ev satın alamayan vatandaşlar çözümü kiraya çıkmakta buldu. Çünkü kredi faizlerinin yüksek olması borçlanmak için pek de mantıklı bir zaman olmadığını gösteriyordu. Bu durum adeta domino etkisi yaparak emlak sektörünü de krize itti.
1. Genel Olarak Emlak Balonu Nedir?
Bir diğer ifade ile konut balonu şeklinde ifade edilen bu durum, arz talep dengesinin bozulmasından dolayı ortaya çıkmaktadır. Emlak balonu genellikle konut, arsa, dükkan vb. fiyatlarındaki ani yükselişler nedeniyle kendini göstermektedir.
Konut fiyatlarındaki anormal yükselişi ön görenler bir takım yanıltıcı adımlar atarak bu balonun büyümesini sağlıyorlar. Bunun için de konut sektörüne olan ilginin artmasını sağlayacak adımlar atarlar. Hızlı bir şekilde yükselişini sürdüren konut sektörü bir süre sonra duraklaşmaya ve çöküş dönemine girmeye başlar. Tam olarak bu duruma emlak balonunun sönmeye veya patlamaya başladığı dönem diyebiliriz.
2. Emlak Balonunun Gelişim Nedenleri?
Standart emlak piyasası şartları altında, tüketiciler bir konuta yatırım yapar ve bu yatırımın değerlenmesini umar. Çünkü ev sahibi olanların bir çoğu, yıllar geçtikte parasının güvenli bir yatırımda olduğunu ancak bunun için de yıllar geçmesi gerektiğini biliyor. Bazıları ek gelir amacıyla konut satın alırken kimileri de gerçekten ihtiyacı olduğu için satın almaktadır. Bu iki durumda da vatandaş standart bir yatırım aracını tercih etmiş oluyor.
Ancak doğrudan kısa vadede yatırım yapmak için konut satın alanlar için bu durum söz konusu değildir. Uygun fiyata satın alınan konutun kısa sürede satılıp kar elde edilmesi amaçlanmaktadır. İşte herkesin konut alıp satmak için birbiri ile yarıştığı bu dönemde, işin içine spekülatörler girmektedir. Bunlar çok sayıda ev alarak piyasayı kızıştırmakta ve bunun sonucunda konut fiyatlarında yükselmeye neden olmaktadırlar. Bu sayede, düşük bir rakama aldıkları evi daha yüksek bir rakamla bir başkasına satıyorlar.
Emlak sektöründe balonunun oluşması için sadece bir neden saymak yanlış olur. Ülkenin genel ekonomik koşulları da emlak sektörünü etkilemektedir. Örneğin faizin çok yüksek olduğu bir dönemde vatandaşlar konut yatırımı yerine faizle kazanç elde etmeyi tercih ediyor. Bu durum ise emlak sektörünün önünü kesiyor. Ancak bu durumda ise konut kiraları artıyor. Çünkü tüketici ev almaktansa paramı bankada değerlendiririm düşüncesine kapılıyor.
3. Emlak Balonu Ne Zaman Patlar?
Adeta saadet zinciri gibi bir durum oluştuğu için emlak sektörünün önde gelenleri kriz dönemlerinde önlemini alır veya piyasadan kazançlarını alarak çekilir. Bu durum balonun patlamaya yaklaştığının en somut göstergesidir. Aslında konut sektörünü vuran problemlerin daha da kötüleşmesi bu durumu daha da belirgin hale getiriyor.
Örneğin vatandaşın ev almak istememesi ve yatırımını farklı alanlarda değerlendirmesi söylenebilir. Bu aşamda konut sektöründeki gelişim tersine dönmekte ve alım satım işleri sekteye uğramaktadır. Zincirin en tepesindeki yatırımcılar en çok kazancı elde ederken, son kalan yatırımcılar ise kendilerini çökmüş bir emlak sektörü içinde bulurlar. Öyle ki yüz binlerce liraya aldıkları konut neredeyse yarı fiyatına kadar düşmektedir.
Panik haldeki sektör, konut sahiplerinin hızlı bir şekilde satış yapmalarını sağlıyor. Ancak bu durum emlak sektörünü daha da sıkıntıya sokuyor. Çünkü konutu satmak için fiyatlar daha da aşağıya çekiliyor.
Bu makalemizde sizlere emlak balonu nedir ve nası patlar sorularına cevap verdik. Sizler de bu kapsamda edindiğiniz tecrübeleri bizlerle paylaşabilirsiniz. Konu hakkında sormak istediklerinizi yorumlar kısmında ifade edebilirsiniz.
